Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? 2026’da Şartlar, Süreler ve Dava Yolları

Kiracı tahliyesinde önce doğru hukuki sebebi belirleyin

Kiracının evden çıkarılması, yalnızca sözleşmenin bitmesine veya ev sahibinin talebine bağlı değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye için kanunda öngörülen bir sebebin bulunması, gerekli bildirimlerin yapılması ve sürelerin kaçırılmaması gerekir. Yanlış zamanda gönderilen ihtar veya erken açılan dava, haklı bir talebin sonuçsuz kalmasına yol açabilir. Bu rehber, kiracı tahliyesinde en çok karşılaşılan yolları ve dosya hazırlarken kontrol edilmesi gereken noktaları açıklar.

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Kural olarak hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kanuna uygun kira artışı hükümleri ayrıca uygulanır.

Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek sözleşmeyi bitiremez. Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesinde yazan son tarih, tek başına kiracıya karşı tahliye hakkı doğurmaz.

Bunun önemli istisnası, on yıllık uzama süresine ilişkin düzenlemedir. Kiraya veren, bu sürenin sonunda, onu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Hesaplama yalnızca taşınma tarihinden itibaren on yıl sayılarak yapılmamalıdır; başlangıçtaki sözleşme süresi ve uzama yılları birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracı tahliyesinde başlıca yollar ve süreler

Aşağıdaki tablo konut ve çatılı işyeri kiralarında sık karşılaşılan seçenekleri özetler. Sürenin başlangıcı ve izlenecek yol, sözleşmeye ve belgelerin içeriğine göre değişebilir.

Bu sürelerin tümü aynı nitelikte değildir. Ödeme süresi, bildirim süresi ve dava açma süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi

Hangi ihtiyaçlar tahliye sebebi olabilir?

TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimine dayanabilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Daha yüksek bedelle başka birine kiralama isteği, ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli değildir. Çocuğun evlenmesi, kiraya verenin başka bir şehirden dönmesi veya mevcut barınma koşullarının değişmesi somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.

İspat bakımından şu belgeler önem taşıyabilir:

• Mevcut konuta ilişkin kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları,
• Görev yeri değişikliği veya çalışma belgeleri,
• Evlilik hazırlığını ya da aile durumunu gösteren kayıtlar,
• Sağlık durumuna ve konutun elverişliliğine ilişkin belgeler,
• İhtiyacın nasıl doğduğunu açıklayan tutarlı tanık anlatımları.

Dava ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmede, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınır.

TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Ancak bu düzenleme her tahliye yoluna uygulanabilen genel bir süre uzatma imkânı gibi görülmemelidir.

Evi satın alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m. 310 gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni malik, TBK m. 351 kapsamında kendisi veya maddede belirtilen yakınları için ihtiyaç ileri sürecekse:

1. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
2. Bu yoldan yararlanarak edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
3. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu değerlendirebilir.

Bir aylık bildirim süresinde yalnızca ihtarnamenin hazırlanmasıyla yetinilmemeli; bildirimin kiracıya süresinde ulaşması sağlanmalıdır. Tapu edinme tarihi, sözleşmenin bitiş tarihi ve tebligat kayıtları birlikte incelenmelidir.

Tahliye taahhütnamesiyle kiracı çıkarma

TBK m. 352/1, kiracının taşınmazın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen çıkmaması hâlinde tahliye imkânı tanır.

Geçerlilik değerlendirmesinde özellikle şunlara bakılır:

• Taahhüt yazılı mı?
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından mı verilmiş?
• Taşınmazın tesliminden sonra mı düzenlenmiş?
• Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir mi?
• İmza, düzenleme tarihi ya da belgenin doldurulması konusunda uyuşmazlık var mı?

Kira sözleşmesiyle birlikte, henüz taşınmaz teslim edilmeden alınan taahhüt ciddi geçerlilik sorunları doğurur. Noterde düzenleme zorunluluğu bulunmamakla birlikte noter işlemi, özellikle imza ve tarih bakımından ispatı kolaylaştırabilir.

Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmalı veya icraya başvurmalıdır. Kiracının imzaya ya da tarihe itiraz etmesi, icra takibinden sonraki hukuki yolu etkileyebilir. Bu nedenle her belge için “doğrudan ve kesin tahliye sağlar” denilemez.

Kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Temerrüt nedeniyle tahliye

TBK m. 315 uyarınca kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek borcun ödenmesini isteyebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bildirimde, verilen sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği de belirtilmelidir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri kapsamında kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takip de mümkündür. Bu yolda ödeme emrindeki itiraz ve ödeme süreleri farklıdır; kiracının itiraz edip etmemesi sonraki işlemleri değiştirir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

TBK m. 352/2, kira borçlarının ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet veren kiracı hakkında ayrı bir tahliye imkânı düzenler.

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların aynı kira yılı içindeki ödenmemiş kira bedelleriyle bağlantısı önemlidir. Kira yılı, her zaman takvim yılı değildir. Örneğin sözleşmenin başlangıç ayı, hangi borçların aynı dönemde değerlendirileceğini etkiler.

Tek bir borcu yapay biçimde bölerek iki ihtar oluşturmak yeterli değildir. Borcun vadesi, ödeme tarihi ve ihtarın tebliği birlikte incelenmelidir. Bu yol ile temerrüt nedeniyle tahliye farklı koşullara tabidir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Bununla birlikte, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler istisna kapsamındadır. Bu nedenle dava ile icra yolunu aynı prosedüre tabi kabul etmek yanlıştır.

Dava şartı arabuluculukta, başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ancak başvuru, önceden kaçırılmış bir süreyi yeniden başlatmaz. Arabuluculuk sonrasında kalan sürenin ayrıca hesaplanması gerekir.

Vekiliom gibi büro yönetimi araçlarında tebligat, arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihlerinin ayrı kaydedilmesi süre takibini kolaylaştırabilir; hukuki başlangıç tarihinin doğruluğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Görevli mahkeme, masraflar ve deliller

Dava nerede açılır?

HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İcra hukuk mahkemesinde görülecek işler ayrıca değerlendirilir. Yetkili yer ise tarafların durumuna ve uygulanacak yetki kurallarına göre belirlenir.

Tahliye davası masrafı ne kadardır?

Tek bir sabit tutar yoktur. Başvuru harcı, karar ve ilam harcı, gider avansı, tebligat ve gerektiğinde bilirkişi giderleri gündeme gelir. Tahliye davalarında harca esas değer bakımından bir yıllık kira bedeli önem taşır; birlikte istenen alacaklar hesabı etkileyebilir.

2026 yılı harçları, gider avansı tarifesi ve avukatlık asgari ücretleri için güncel tutarı kontrol edin. Tarifeler değişebilir. Avukatla kararlaştırılan ücret ile mahkemenin karşı tarafa yükleyebileceği vekâlet ücreti aynı değildir.

Dosya hazırlığında kira sözleşmesi, tapu kaydı, banka hareketleri, ihtarnameler, tebliğ belgeleri, tahliye taahhüdü ve arabuluculuk son tutanağı bir araya getirilmelidir.

Ev sahibinin kaçınması gereken işlemler

Tahliye hakkı bulunduğunu düşünmek, kiracıyı fiilen çıkarmaya yetmez. Kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirmek hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye, uygun hukuki süreç ve gerektiğinde icra organları aracılığıyla gerçekleştirilmelidir.

Ayrıca TBK m. 355 kapsamında ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmazın, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında birine kiralanması yasaktır. Yasağa aykırılık, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesine yol açabilir. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede de özel kurallar bulunur.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi “Oğlum oturacak” diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Çocuğun konut ihtiyacı TBK m. 350 kapsamında tahliye sebebi olabilir. Ancak yalnızca bu beyan yeterli değildir; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, usul ve sürelere uyulması gerekir.

Kiracıya ihtarname göndermek tahliye için yeterli mi?

Hayır. İhtarname bazı tahliye yollarının ön koşuludur. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa uygun dava veya icra yolunun izlenmesi gerekir. Her tahliye sebebinde önceden ihtar zorunluluğu da yoktur.

Tahliye davası kaç ay sürer?

Türkiye genelinde geçerli kesin bir süre verilemez. Tebligat, deliller, mahkemenin iş yükü ve kanun yolu başvuruları süreyi etkiler. Belirli bir ay içinde kesin tahliye vaadine güvenilmemelidir.

Ev satıldığında kiracıya otomatik olarak altı ay süre mi verilir?

Hayır. Altı aylık düzenleme, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle başvurabileceği özel yolla ilgilidir. Satış tek başına tahliye sebebi değildir; bir aylık yazılı bildirim ve diğer koşullar ayrıca incelenir.

Kiracı kira artışını kabul etmezse hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Kira artışı uyuşmazlığı kendiliğinden tahliye sebebi oluşturmaz. TBK m. 344 kapsamındaki artış kuralları, ödeme yükümlülüğü ve varsa kira bedelinin belirlenmesi talebi ayrı değerlendirilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya somut olaya özgü danışmanlık yerine geçmez. Tahliye sebebi, sözleşme, tebligat ve süreler dosyaya göre değişebileceğinden işlem yapmadan önce bir avukata danışılmalıdır.